影响来了！北上广深杭蓉，楼市集体转跌

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楼市，仍在探底

从大维度来看，楼市从未回暖。

因为从国家统计局的数据来看，成交量从未转涨。

克而瑞披露，即便是北上广深杭蓉躁动不安的三月份，百强房企销售面积仍创历史新低。

百强房企3月实现销售操盘金额3175.7亿元，环比增长68.8%、同比降低11.4%。预判后市，4月仍为“银四”成交旺季，整体供求仍有望延续弱修复态势。

环比是相对2月份（春节月），当然会增长。但同比来看，相比去年同期，则继续下跌了11.4%。

2025年3月份百强房企的操盘销售金额，是过去五年来最低值。

国家统计局数据则显示：

一季度，新建商品房销售面积 21869 万平方米，同比下降 3.0% 。新建商品房销售额 20798 亿元，下降 2.1% 。

而刚结束的4月份，态势依旧。

克而瑞数据显示：

4月，TOP100房企实现销售操盘金额2846.8亿元，环比降低10.4%、同比降低8.7%，单月业绩规模保持在历史低位。累计业绩来看，百强房企1-4月实现销售操盘金额10181.7亿元，同比降低6.7%。

从上图走势可以看到，2025年4月份百强房企单月销售规模，仍是过去7年来最低值。

国家统计局要等到4月中旬才会披露3月份全国商品房成交数据，但想来跌幅会扩大不少。

其实本号在上月中旬写杭州楼市的时候就说过，4月初关税大战重燃，对楼市的影响不可小觑。

如今，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都这六个最具代表性的楼市火热城市，4月份数据全部出炉，一言以蔽之：

全部熄火。

02

北上广深杭蓉，熄火

3月份虽然全国商品房销量整体仍在下跌，但分化严重，一线与部分强二线走出了独立行情。

但4月份在关税大战影响下，四大一线与杭州、成都也不可避免的冷却。以最能反映市场冷热的二手房来看：

北京方面：

北京住建委网站数据显示，4月北京二手房住宅网签15569套，环比下降19.05%，同比上涨16.59%。3月份的网签量是19234套。

上海方面：

上海房管局数据显示，4月份二手房成交2.07万套，环比下降23%，同比增长32%。

广州方面：

广州市房地产中介协会发布数据显示，2025年4月（统计周期：3月26日至4月25日），广州市二手住宅共网签10312套，环比下降5.1%，同比增长12.97%。

深圳方面：

4月份二手房网签量5733套，环比下跌5.7，同比增长37.4%。二手房录得量为6597套，环比下降14.4%，同比增长33.5%。

杭州方面：

4月份二手房成交了不足万套，只有9077套，而三月份疯狂至12413套，环比下降25%，同比增长10%。

成都方面：

4月份二手房成交量也略有下降，成交了24473套，环比下降3.5%，同比增长20.6%。

制图：城市财经；数据：各城市官方、机构公开数据

同一个数据，可以有两个解读角度。

乐观的人看到的是，虽然六个城市环比均下降，但同比都增长了不少。

悲观的人看到的则是，虽然同比都增长了不少，但3月份火热的势头已经终止，6个城市环比集体减少，尤其是杭州、上海环比下降了四分之一左右。

本号依旧属于后者，毕竟关税大战已经重燃。

我反复强调、解释过一个事情，北上广深乃至杭州这类城市，本质是不缺购买力的，能够影响这些城市房地产行情的因素，信心和预期占主要。

这就是为何深圳供需矛盾一直在，但过去三年深圳房价不断下跌，从8万跌破7万再跌破6万的原因。

也是京沪富豪扎堆的顶端城市，过去几年跟随大趋势下跌的原因。

北上广深杭这类城市，不缺购买力， 决定他们的因素是信心与预期。

而信心与预期的决定因素，则是全国的宏观大环境，也就是经济恢复和就业恢复情况。

中国老百姓的就业、收入和经济预期是否在2025年能有边际性改善，这是决定一线城市能否彻底筑底回暖的关键。

这也是我不断强调的， 收入是就业的函数，就业是经济的函数。只有这些改变，预期才能改变，只有预期改变，大家才有能力有意愿入场。

而美国发起的针对中国的关税大战，让年初的好势头，再次变得扑朔迷离。

正是在这样的背景下，原本热火朝天的杭州楼市，势头戛然而止。

3月份的杭州，如同上一轮楼市启动的深圳一样，成为了中国楼市新生代风向标。

杭州本地媒体钱江晚报披露：

3月，杭州二手房市场火力全开，“小阳春”变“大阳春”， 十区共成交二手房12413套，仅次于2017年4月的12666套，创下近8年来新高。

3月二手房还实现量价齐升。杭州贝壳研究院数据显示， 3月杭州十区住宅成交均价为30210元/㎡，环比2月提升4.0%，同比去年3月提升3.4%。

而3月末，杭州的土地市场更是热火朝天，一周内诞生了两个地王，楼面价不断创新高，先后超越广州、深圳。

3月25日， 经过72轮凶猛角逐，最终由滨江拿地，成交总价52亿元，楼面价77409元/㎡，溢价率69.86% ，不仅登顶杭州最贵地价宝座，在全国 仅次于上海、北京、深圳。

3月28日，来自厦门的国企建发，经过102轮竞价鏖战，最终 以34.35亿元的价格摘得，成交楼面价88029元/平方米，溢价率115.39%。

成为杭州新单价地王。而且，一举超越了深圳最高地价。

制图：城市财经；数据：公开报道

按照这种行情和热度预演，4月份的杭州市场，本该热火朝天才是。

但4月2日，关税大战爆发，一切都变了模样。

03

关税大战，对哪些城市影响最大

这个问题，其实上个月本号专门分析过。

选取的目标是外贸30强城市，分别是：

深圳、上海、苏州、宁波、东莞、金华、广州、北京、杭州、青岛、重庆、无锡、厦门、成都、天津、佛山、绍兴、嘉兴、郑州、南京、西安、烟台、福州、武汉、南通、常州、合肥、温州、中山、潍坊。

从两个维度，一个是对美出口规模，一个是对美依赖度（对美出口/出口规模）。

当然，影响大小不是按照出口规模，而是 参考两个指标：

这些数据查询很麻烦，其中苏州统计局公布的对美出口是美元单位，472.51亿美元。

根据央行公布的《2024年第四季度中国货币政策执行报告 》显示，去年 年末，人民币对美元汇率中间价为7.1884元，由此苏州的对美出口人民币计价为3396.52亿元。

东莞、无锡、厦门、成都、绍兴、嘉兴、西安、常州、潍坊未公布2023年对美出口数据，因此仍沿用2023年的对美出口数据。

郑州、南京、武汉、合肥四个城市2024年与2023年的对美出口数据均没有公布，因此空置。

第一，从对美出口规模来看，深圳、苏州、上海受影响最大。

制图：城市财经；数据：各地统计局、各地海关

从对美出口规模来看，深圳是内地唯一一个对美出口超过4000亿的城市。

苏州对美出口超过3000亿，上海、宁波超过2000亿。

东莞、金华、广州、杭州对美出口超过千亿元。成都、厦门超过800亿元。

外贸三十强中，对美出口最少是西安，只有135.1亿元，理论上影响最小。

第二，从对美依赖度角度看，宁波、苏州、中山、成都、杭州、东莞、烟台、广州、佛山、金华受影响位居前十。

制图：城市财经；数据：各城市统计局、各地海关

尤其是宁波和苏州，对美出口依赖度超过20%。宁波四分之一的商品货值出口到了美国。苏州超过五分之一的商品出口到了美国。

深圳虽然对美出口规模第一，但对美依赖度为15%，在外贸三十强城市中位居第13。

对美出口依赖度最低的外贸三十强城市是西安，依赖度不到5%，利润是影响最小。

04

救市大招可能会扎堆到来

面对4月初中美之间的贸易对垒，坊间纷纷猜测4月份救市大招可能会来，尤其是很多人预测430新政。

但整个4月份，我们保持的相当克制，既没有降准也没有降息，

然而，如今转跌的数据已经摆出来了，接下来的5月份，不动手不行。

4月末国家发改委、央行、商务部 与人力资源社会保障部四部门联合召开发布会上就透露，接下来会有一大波增量政策出台，其中对房地产的表述是：

在营造稳定发展的良好环境方面，主要包括持续稳定和活跃资本市场、持续巩固房地产市场稳定态势、加大对实体经济的金融支持等举措。

因此，预估5月份降准可能会率先到来。降息要视人民币汇率情况而定。

各城市接下来仍会有一波降税、给购房补贴等措施出台。

如果后面影响太大，北京、上海、深圳核心区域的限购，也可能全部解开。