二手房业主，正在遭遇三面夹击

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4月25日是个周五， 一南一北发生了两起开盘抢房事件。这两个开盘抢房事件非常具有代表性。

南方的城市是广州。

广州的一个改善小区保利天 奕 开盘。开盘当天 人山人海 ，人多的超过了售楼部 的承载量， 抢房场面 一度出现混乱。中介为了帮助客户抢住一套房，需要一个人带着客户在售楼部看房，另一个人冲到 到 签约中心去占号。

选 房现场 客户稍微 一 犹豫，房源就没有了。截止到开盘结束主流户型120㎡和140㎡被抢购一空。

北方的城市是郑州。

也是在同一天的晚上，郑州高铁 东站板块 的华润超 总润府 二期项目开盘，开盘当天1000名客户在现场抢购233套房子。开盘3个小时房源基本上售罄，总销售额达到 了10亿。

这两个楼盘虽然 一 南 一 北在两个完全不同的城市，总价段也相差很大，但是能够引发买房人抢房，都是因为 相同的特质。

什么样的特质呢？

都 属于 城市核心 地段 的第四代住宅。

广州的 保利天奕是标 标准 准的第四代住宅。在广州高容积率塔楼 楼盘扎推的 楼市里，它是纯正 的板楼 设计 ，容积率只有2.5，户型的实际使用面积能达到120%。

郑州的华润超 总润府 二期也是第四代住宅，超高得房率，户户都有空中花园。

因为第四代住宅的 产品 隔离性 ，让这两个楼盘在低迷的楼市行情里获得了买房人的共识，从而引发了哄抢。

类似于这样的案例，其实发生在全国多个城市。

发生在成都、发生在西安，发生在重庆，北京和上海。从去年第四代住宅在全国范围 内推广以来，全国多个重点城市都出现了一些 现象级 的火热红盘。

这些红盘，基本上三个特点——

大面积、 好地段、第四代住宅。

这样的产品初次登台，如同三体人对地球人的 降维打击 一样，同时打击了市场上在售的老标准新房和二手房市场。

而正是这样的产品出来之后，新的产品隔离和歧视出现了，加速了楼市的出清，让二手房和老标准新房的降价踩踏更加厉害。

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老标准新房的降价是生猛的，这种生猛可以达到不可思议的地步。

就在4月中旬，南昌出现了一个空前绝后的新楼盘降价案例。

南昌 红谷滩 一个叫江铃时代城项目的楼盘，房价最高时1.3万/㎡，而现在现房做特惠，降价降到了现在的4800元/㎡，降幅高达63%。

这不是把 首付降没了 ，是把贷款都快降没了。

开发商为了更快的销售，赫然用大红的底色打出4388元/㎡起的烫金字眼。这烫金字眼在之前高位买房的业主看来分外刺目。

有位高位买房的业主哭诉，自己只是普普通通的刚需， 自己2022年花了119万买的三室两厅，现在只值40万了，而自己辛辛苦苦挣钱还了几年月供，房 贷还有 70万。

这是这几年高位买房业主比较极端的案例。

这个案例虽然算极端，但是对于前几年高位买房的二手房业主来说，是个典型的缩 影。每个高位买房的业主内心都是一把血泪。

我曾经加入过一个全国业主卖房互助群。就在这个群里有来自全国各地卖房的业主们。这些业主们在群里相互打气，相互分享卖房的心得体会的同时，还在群里寻找相互的精神慰藉。

每当有业主卖房卖到崩溃时，群里一定有多个姐妹去好言安慰。而当有一个业主卖房成功，要在群里分享卖房经验，群里也会刷屏恭喜上岸，卖房成功，接着就开始下面一大片的接好运。

就卖房的二手房业主这个群体来说，已经快和寻亲家长一样，需要去相互的打气加油才能坚持下去。

而且这两年也明显出现了另外一个现象。手里持有多套房的业主在做资产的换仓。这个换 仓不是说卖掉老 的房子买入新的房子，而是将手里多余的房子卖掉之后，拿着现金或者再去配置其他的资产。

这就是为什么二手房市场上抛盘量一直增大的原因。

不是房子没有了配置价值，而是这部分原来持有多套房的业主陷入到了迷茫，他知道核心地段的房子依然是可以买的，第四代住宅是可以买的。但是真到该出手的时候，他又不确定他买下的这个小区这个户型这个楼层到底算不算核心资产。

一 具体，就迷茫。后面就索性等等或者不买了。

房子的配置需求就被往后放，这部分需求的后置，其实影响了当下楼市的成交量。

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如何让房子重新回到配置的中心位置上，是个重要的课题。这也是救市的一个关键。

过去的救市政策和手段更多的是释放在新房市场上，不管是行政性的限购限贷放松也好，还是降低首付比例降低贷款利率也罢。

还是说各个城市都争先恐后的 供核心 地段的土地，甚至现在的第四代住宅标准的出世，所有这些其实都是在救新房市场。

但其实现在救市的一个卡点是如何救起二手房市场。

只有救起二手房市场，让持有二手房的业主们减轻痛感，才能产生更多的需求。

买房 这个事儿其实和生娃儿是一个道理，能产生生娃需求的可能不是现在的年轻人，而是已经生过一胎的。

生过了一胎，他才更容易生第二胎，生第三胎。

劝一个没有买过房的00后入场是很难的，但是劝一个买过房的80后90后再次改善再买一套是更容易的。

而在这个时候，之前买过房的业主的买房体验感就很重要。

过去三年 ，没有人比国内的二手房卖房业主更难。这种难是一年难似一年。

市场正在惩罚每一个相信能够扛过周期的二手房主。

现在的二手房业主正在遭遇三面夹击。

一面的夹击是来自于市场上的第四代住宅，用产品隔离和二手房业主划清了界限。

一面的夹击是来自于老标准的新楼盘，老标准的新楼盘正在用 价格战卷周边 的二手房。

一面的夹击 是 来自于扛不住 的同小区或者周边小区的邻居，一套又一套的砸盘砸破了业主们的心理防线。

就这三面夹击，才让现在的二手房市场一直是以 价换量 ，卖掉二手房的业主如同逃出深潭，怎么可能还会进入到下一个楼市资产。

所以，如果要救市，需要救救二手房市场了。救救二手房主，才会给楼市释放出更多的需求。