最近的二手成交有点反常

假期还关注房子讲实话有点扫兴

但没想到的是像我这样扫兴的人还不少

这几天跑售楼处那几个在市场叫的响的盘签到处都排起了小长龙

经常会觉得市场太大总有你想不到的地方

最近的二手市场也是这样

原本并不期待的4月二手成交愣是在各位出发前夜放出破2万套的消息

4月自带下滑的标签，去年如此，前年4月更是近两年房价调整的“起始段”

加上沸沸扬扬的贸易战，所以这个4月的成交我原本不想看

但没想到最后还是走出了2万套的成绩

而且走势非常有意思

这个假期如果你玩累了可以来撩一眼，看完也许更加了解今年楼市

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4月成交有点反常

4月前10天的网签量是6052套，环比3月1-10日下滑了35%

所以站在月初甚至整个4月你很少会听到市场关于成交热的消息

这里面有清明节的影响也有其他因素，总之按这个降幅4月成交应该在1.6万套

但从中旬开始， 对应降幅不断收窄

从工作日到周六日尤其月末周六4月26日单日网签1419套，直至追平2万套

这一追也追出了2021年以来最好的4月

逆势放在人身上是励志，放在市场身上就多少有点反常

不过反常里你好像更能看到些真相

我们从4月初说起

4月初我们就曾预估过4月二手成交在2万套

预估的逻辑是去年9月新政后市场 每月同比前一年同期涨幅稳定

以及每年3月-4月之间的同比平均在27%左右的波动

灰色部分为特殊年份波动，未计入平均值计算

这两个数据精准卡在了2万套

你会发现数据本身就存在波动规律，规律仰仗的就是市场背后的需求结构，比如每月的新晋落户和新满2年的刚需以及市场更为庞大的置换人群等

其次更为重要的也更为真实的

你会看到 今天市场需求的 刚性

就即便4月成交先抑后扬，看似跟过去两年的4月同样的节奏

但最后它依然能兑现市场从去年9月延续到今年3月的需求“增量”

而且是承接上月的额定兑现

即便4月上旬下滑35%，但4月依然能跑赢2万套

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有多刚呢

要知道今年4月要考虑的影响因素不仅是市场，还有中美贸易战

4月4日开始中美贸易战正式上升到媒体战层面

此后近一周的时间这都是大家茶余饭后讨论的话题

贸易战对于经济和地产的影响所有人看法不同

如果你去问普通购房者他最大的反馈可能是我再等等看吧

如果你去问二级市场投资人这类相对专业角色，他们会认为贸易战到楼市中间还得经历大型制造业、产业人群收入、服务业等环节最终才传导到楼市，中间至少还得经过大半年甚至更久

但无论贸易战是否直接作用于房地产，贸易战最直观影响就是一个，预期

当市场预期受到影响的时候从看房到下定都会受到影响

所以有不少中介会感觉到4月上旬看房的人一下就少了很多

只是不确定是4月的影响还是贸易战的影响

而这也是4月数据让人意想不到的地方

因为从更宏观的数据层面看，4月4日之后去掉清明节假期

看房人数只在4.7-4.13这周微微下调，然后又很快在4.14-4.20这周即刻反弹

上海链家看房人数

此后该干嘛干嘛，该看房看房该下定下定

这也让月初我们预估的两万套数据完全不受影响

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市场背后的刚性需求到底来自哪里

4月市场里的刚性需求有这样几个方面

首先是来自3月的外溢网签

本身3月就是成交旺季，另外3月的学区需求也会影响4月

像七宝、潍坊、张江这些板块还是会有学区房单子落地

其次就是放开限购后的“增量需求”

这份需求从去年9月到12月让成交量保持在月均破2万套的水准，也让今年3月的二手房网签来到接近3万套，2021年以来最好的3月

同样的这份增量不会到4月戛然而止

截至到今天单身购房人群依然成为各大中介门店的重要成交力量，中介的购房客群里接近1/3的存在

不过对4月影响最大的可能还不是上面两点，而是拆迁

东安新村那一片、天平路街道附近、华山路附近的中介门店最近应该都接待过这样一类需求

就在这些小区附近、总价300-400万、一楼二楼这样的低楼层

他们就是来自附近的拆迁户

都是长久居住在附近的本地人，拆迁之后也选择在附近购买

他们有的是从去年年中拆迁有的去年底，不过这个3-4月是拆迁款到位的时候

而这类群体还比较壮大，我同事统计了2025年徐汇区部分拆迁计划的涉及户数

可想而知东安新村、天平路、华山路附近拆迁涉及户数

这对于2万套体量的月成交而言值得提上一笔

也是这时候你会看到城中村改造这件事

它对于市场的供给和需求端的影响，短时间内尤 其是需求端 更是如此

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这也是为什么现在的价格越来越难谈

这段时间成交的客户你会发现他们的成交谈判周期都格外长期

一个想着市场好了，我为什么还要降价

一个想着三月过去，这市场不就应该砍价么

而这刀难砍的原因是现在不少房东已经是2020年入场房东，他们的房子不仅满二还可以满五，可以挂牌同时又是高位站岗

我卖房就卖房，干嘛要赔本，还赔那么多

所以现在房东的思维进入到，要么我的底价，要么转租赁

最后刚性需求背景下，议价空间是收窄的

市场的分水岭往往不是一日或者一周，而是长达几周甚至几个月

而眼下最大的那个分水岭是房东底线思维pk客户的底价思维

这是4月市场焦灼的地方

所以接下来租赁市场的房东倒是可以提起精神，竞争对手不仅有来自保租房的、还有转租赁的二手房

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某种程度上今年的二手市场氛围开始定型

很多时候你会发现站在月初可以看到月末的成交、站在3月能看到4月成交

有些成交数据的背后确实存在结构这件事

越大的市场这类结构越明显

而我们时时刻刻需要做的一件事是观察结构之上的变量

眼下最大的结构就是上海购房门槛降低带来的需求增量

最大的变量就是类似贸易战这样的黑天鹅事件

目前看下来刚性需求还比较强韧

站在这个5月对于今年接下来的楼市有些答案已经搬上牌桌