现金流暴涨277.34%！美凯龙2025年主业修复，资产重估致账面巨亏237.22亿元

3月30日，美凯龙(601828.SH、01528.HK)正式发布2025年年度业绩报告。投资参考网记者梳理年报核心数据发现，报告期内公司实现营收65.82亿元。受房地产行业持续下行的宏观环境影响，美凯龙秉持会计审慎原则，对旗下投资性房地产公允价值进行了全面重估调整，这一动作直接导致本年度归属上市公司股东的净利润亏损237.22亿元。

Table of Contents

• 一、年报业绩分化：主业现金流大幅改善，资产重估致账面巨亏
• 二、建发赋能落地：降本增效显成效，业务协同打开新空间
• 三、战略锚定新局：行业底部蓄力，新五年规划剑指高质量发展

值得注意的是，剔除非经营性的估值调整因素后，美凯龙的核心主营业务正展现出超预期的经营韧性与修复弹性。在新五年战略引领与建发股份的深度资源赋能下，公司经营质量实现全方位提升。年报显示，公司全年经营现金流净额达到8.16亿元，较2024年的2.16亿元大幅提升277.34%；核心的家居商业服务板块毛利率增长2个百分点，达到61.9%，主业盈利底盘持续加固。

一、年报业绩分化：主业现金流大幅改善，资产重估致账面巨亏

这份年报呈现出鲜明的业绩分化特征：一边是核心家居商业主业的持续企稳向好，一边是投资性房地产估值调整带来的账面大额亏损，二者形成了强烈的反差。

投资参考网记者从年报细节中看到，此次导致美凯龙业绩大额亏损的核心原因，是对投资性房地产的公允价值重估。基于过去几年中国房地产行业的深度调整，商业地产整体面临估值回归的行业共性需求，美凯龙依据企业会计准则，对旗下投资性房地产公允价值进行了全面、审慎的重估。这一会计处理在账面上形成了约234.42亿元的公允价值变动损失，成为2025年公司净利润大额亏损的核心诱因。

行业资深分析人士向投资参考网记者表示，此类会计处理仅为账面估值调整，并不涉及公司实际现金流的流出，也不代表公司主营业务发生了实质性恶化。恰恰相反，通过一次性的充分价值调整，美凯龙彻底消除了未来资产持续贬值的潜在隐患，相当于一次性出清历史包袱，为公司后续的战略布局奠定了更加扎实的财务基础。

与账面亏损形成鲜明对比的，是主业经营的持续修复。截至2025年12月31日，美凯龙旗下74家自营商场和218家委管商场的平均出租率，均较2024年实现稳步提升。其中，自营商场平均出租率增长2个百分点，达到85.0%，在行业整体承压的背景下，核心商场的运营稳定性得到充分验证。

面对行业需求收缩、下游商户经营承压的行业现状，美凯龙在报告期内通过租金减免等一系列稳商扶商举措，全力保障商户的生存空间，维护家居产业链的稳定。这一举措虽在短期对公司收入端构成一定压力，却也稳固了核心商户群体，为商场出租率的持续回升、后续经营的持续改善筑牢了根基。

二、建发赋能落地：降本增效显成效，业务协同打开新空间

自2024年建发股份正式成为美凯龙控股股东以来，国资体系的管理经验、资源优势与融资能力，便成为美凯龙经营修复的核心支撑力。2025年年报，正是建发赋能成效的一次集中兑现。

首先是全方位的降本增效成果落地。2025年，美凯龙营业成本、销售费用、管理费用分别下降18.95%、18.59%和24.22%，三项费用的降幅均显著超过营业收入降幅，公司精细化管理能力与运营效率得到实质性提升。

建发股份的国资股东背景，更为美凯龙带来了真金白银的融资优势。年报数据显示，公司综合融资成本率从2024年的5.1%优化至4.4%，直接带动全年利息费用从25.31亿元下降至21.60亿元，财务费用的优化直接缓解了公司的经营压力。截至2025年底，美凯龙应付票据、应付账款合计规模较上一年底下降43.79%，历史债务实现稳步出清，资产负债结构持续优化。

更深层次的变化，来自双方业务协同的加速落地。2025年，美凯龙与建发轻工、建发汽车深化合作，持续推进3+星生态、人车家等战略的落地，打破了传统家居卖场的单一业态边界。年报显示，2025年美凯龙电器馆经营面积达到140.5万平方米，面积占比提升至10.1%；汽车经营面积从16万平方米翻倍至32万平方米，覆盖全国46座城市，大家居、大消费的业态融合成效显著。

建发股份的生态资源，也为美凯龙打开了全新的获客渠道。一方面，公司联动钻石联赛、厦门马拉松等国际级赛事，实现了品牌形象的全方位跃升；另一方面，美凯龙通过建发、联发的地产生态，将营销触角延伸至20城76个楼盘，累计拓展客户超1.4万组，直接带动转化金额约1.5亿元，成功构建起“地产+家居”的流量闭环。

投资参考网记者了解到，双方首个深度协同商业项目成都湾悦城，已于2025年12月20日正式开业。该项目定位“城南活力家庭悦聚场”，彻底打破传统家居商业的边界，引入运动户外、亲子娱乐、特色餐饮等多元高频消费业态，不仅实现了存量资产的焕新升级，更完成了家居商业从低频消费向高频生活场景的转型，为美凯龙全国商场的业态升级打造了可复制的标杆样本。

三、战略锚定新局：行业底部蓄力，新五年规划剑指高质量发展

2025年以来，房地产行业迎来一系列政策利好，行业底部企稳的信号持续释放。2025年12月，证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》，正式将商业不动产纳入试点范围，为商业地产企业拓宽了多元融资渠道；2026年1月起，存量公积金贷款利率全面下调，五年期以上首套房贷款利率降至2.6%，二套房降至3.075%，持续减轻居民购房与消费压力；2026年3月，上海宣布将商业用房购房贷款最低首付款比例下调至不低于30%，全国范围内消费品以旧换新政策持续发力，智能家居产品正式纳入补贴范围，多重政策精准撬动家居消费需求的释放。

伴随政策持续加码与行业自身的长期出清，地产及家居行业正逐步走出下行周期，止跌企稳已成为行业共识。中信证券研报指出，随着供给收缩进入第六年，房地产市场的深度调整预计已接近尾声；克而瑞集团联席总裁丁祖昱也从动态供需关系、库存、房价调整幅度等6个维度分析，认为房地产市场正在进行底部确认，持续传递出止跌企稳的行业信号。

站在行业止跌回稳的关键节点，美凯龙新五年战略顺势启航。公司正式以“家居生活新商业运营商与家居产业生态服务商”的全新定位，锚定高质量发展的核心方向。一方面，美凯龙将持续聚焦家居主业升级，通过商场内容与运营能力的持续升级，深度挖掘家居商业空间的核心价值，不断夯实主业的核心竞争力；另一方面，公司将持续拓展服务边界，向产业链上游延伸赋能，覆盖品牌工厂等核心产业主体，打造企业发展的第二增长曲线。

对于家居卖场行业而言，过去几年的深度调整，既是行业洗牌的阵痛期，也是头部企业夯实壁垒的窗口期。作为国内家居卖场行业的龙头企业，美凯龙通过一次性的资产估值调整出清历史包袱，依托建发股份的国资赋能实现主业企稳、现金流改善、业态升级，已然完成了行业底部的蓄力。

分析人士向投资参考网记者表示，随着投资性物业估值回归合理商业价值，叠加公司经营基本面的持续筑底，未来在房地产市场逐步回暖、家居消费需求持续释放的行业大背景下，美凯龙有望充分把握行业复苏红利，实现经营业绩的持续改善与企业长期价值的稳步回归。